민법 제623조 – 전세나 월세집 하자 수리비용 (벽지 도배, 수도, 화장실 변기)

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많은 분들이 월세나 전세를 계약하기 전에 집 상태를 살펴보지만 당시에는 보이지 않던 문제를 발견하거나 얼마 살지 않아서 보일러가 고장 나거나 벽지에 곰팡이가 생기는 경우가 많다.

생활에 불편함이 없거나 집 주인과 이야기가 잘되면 상관이 없지만 임대인이 임차인에게 잘못을 떠넘기고 수리비를 요청하는 경우가 있어서 불편함을 느끼는 동시에 금전적인 압박을 느끼는 분들이 계실 거라 생각한다.

여기서 자신의 잘못으로 인한 파손이나 문제가 아니라면 월세나 전세를 통해서 집을 빌려서 지내는 임차인은 민법 제623조만 기억하면 크게 걱정할 필요가 없다.

민법 제623조
민법 제623조

민법 제623조

임대인의 의무를 말하는 내용으로 임대인은 목적물(어떤 행위의 목표가 되는 물건)을 임차인에게 인도한 다음 계약을 존속 기간에 사용하거나 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지게 된다.

쉽게 이야기하면 법적으로 집 주인은 세 들어 사는 사람이 지내는데 불편함 없이 정상적인 상태를 유지해야 한다는 것이다. 물론 싱크대나 벽지, 변기도 이에 포함된다.

만약 집주인이 수리를 거부하면 부동산 중개 수수료와 이사비용을 청구할 수 있다.

일본에서도 임대인은 임대한 곳에 대한 수선의 책임이 있으며 임대인이 임대물을 보존하기 위한 행동을 하는 경우 임차인은 이에 대해서 거절할 권한이 없다.

관례상 수리의무

위에서 설명한 것과 같이 부동산을 임대한 주인은 건물을 관리해야 하는데 전등이나 수도꼭지 스위치 같은 소모품은 세입자가 관리하며 사용하는 경우가 많다.

전기 누전의 경우는 그 정도에 따라서 수리 비용이 달라지는데 세입자가 물을 사용하거나 배선을 변경하다가 문제가 생겼을 경우에는 임차인이 수리 비용을 지불해야 한다.

누전은 대부분 차단기가 노후되거나 전선의 접지가 불량해서 발생하는 경우가 많아서 비용이 크게 들어가지는 않지만 누수로 인해서 문제가 발생하면 공사의 규모가 커지기 때문에 집주인 입장에서는 세입자에게 책임을 떠넘기려는 경우가 많다.

여기서 집주인이 집에 습기가 많아서 곰팡이가 생기거나 누전이 발생하기 때문에 자주 환기를 하라고 요청을 하고 수긍했지만 이를 지키지 못하고 문제가 여러 번 발생하는 경우 법적으로는 수리 의무가 없지만 도의적인 책임을 져야 하는 경우도 있다.

판결 사례

아래에 다루는 내용은 월세나 전세를 계약하면서 실제 발생한 사건을 다루고 있으며 임차인의 잘못이 없다면 법적으로 보호받을 수 있다는 것을 알려드리기 위해 추가했습니다.

1. 벌레가 많이 나오는 집

전세로 이사한 A 씨는 이사를 온 지 한 달째 바퀴벌레가 너무 많이 나와서 약국에서 살충제를 구입해서 뿌렸지만 도저히 안되겠다고 생각해서 집 주인에게 방역을 요청했다.

문제를 인지하고 있었기 때문에 집주인은 흔쾌히 수락하고 방역 업체를 불렀는데 집안에 있는 짐을 빼고 청소에 필요한 비용도 추가해야 하지만 임대인은 방역을 공짜로 해주니 따로 짐을 옮기던지 살충제가 묻은 물건을 걸레로 닦던지 알아서 하라고 이야기한다.

그렇다면 A 씨는 사비를 들여서 짐을 빼거나 청소를 해야 하는 것일까?

민법 제623조에 의해서 임대인은 임차인이 목적물을 사용하는데 불편함이 없이 관리할 의무가 있기 때문에 방역뿐만 아니라 짐을 옮기거나 청소에 필요한 비용을 모두 지불해야 한다.

만약 벌레나 살충제 때문에 집을 사용할 수 없는 상황이 온다면 임차인은 임대차계약을 해지하고 부동산 중개 수수료와 함께 이사에 들어가는 비용을 손해배상 청구할 수 있다.

2. 보증금이나 계약금 문제

집과 학교의 거리가 멀어서 학교 근처의 원룸을 계약한 B 양은 이미 세입자가 살고 있는 상태에서 집을 둘러보고 그날 집주인에게 보증금을 지불하고 계약을 하게 된다.

이사 오기로 한날 B 양은 짐을 옮기던 도중에 가구가 빠진 벽지에 곰팡이가 심하게 피어있는 모습을 보고 집주인에게 도배를 다시 해야 할 것 같다는 내용을 전달한다.

하지만 집주인은 그전에 살던 사람도 그냥 지냈고 가구를 넣으면 문제가 없다고 말하며 계약을 취소하면 다른 임대인이 올 때까지의 기간을 제외해서 돌려주겠다고 이야기한다.

보증금을 돌려주지 않는 집 주인 어떻게 해야 할까?

집 주인이 당연히 해야 하는 수리 의무도 하지 않고 자신의 손해를 빌미로 계약금을 돌려주지 않는 것은 인간적으로도 문제가 있지만 형사처벌도 받을 수 있는 행동이다.

형법 제355조에 의하면 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부하는 경우 5년 이하의 징역이나 1,500만 원 이하의 벌금에 처해진다.

때문에 위의 사례의 경우 계약금이나 보증금 뿐만 아니라 위약금을 받을 수도 있다.


법은 ‘인간적으로’ 이해가 안 될 때가 많지만 이렇게 객관적인 판결이 필요한 경우에는 공정하게 심판하고 힘이 약한 사람에게 도움을 준다.

현재 월세나 전세를 사시는 분들은 멋진 집을 장만하셨으면 좋겠고 문제가 있는 분들은 이야기를 통해서 잘 풀리셨으면 좋겠습니다.

8 코멘트

  1. 윌세를 살고있는데요
    1 이사온지 1주일도 안되하수구 막힘
    2.집주인 애견똥버려서 막혔다며 저한테 책임우시면서2번 하수구 막힘으로 뚫은비용 청구10만원 지인을불러서 뚫고 청구
    3.계속 하수구막혀서 넘쳐서 부엌이 물바다 지금도1주일째 하수구 막혀서 제가 업체 불러서 뚫었는데 안된다하시고 업체분이 세면대 변기 하수랑다같이 엮겨 있다고 그리고 밖으로 물이빠지는곳이 없서요
    4.집주인이 애견똥따로 버리라 해서 애견패드사용중
    5.시청에 신고하면정정이 되나요? 집주인 분명이 제잘못이라 떠넘길껀데 방법이 없을지
    6.화장실 전혀사용못하고 씻지도 빨래도하지 못하고 있는데 어떻게 해야할지

    • 내 잘못이 아닌데 문제가 발생했다면 집주인이 모든 비용을 내는것이 많지만 어느정도 협의가 필요한 상황도 존재합니다.
      변기의 수압이 약하면 강아지 대변이 배관을 막는 경우도 있기 때문에 참고하시길 바랍니다.

      인터넷에 찾아보면 많은 사례들이 존재하네요..~

  2. 45년된 단독주택입니다. 화장실 바닥에 여기저기 타일 떨어져서 시멘트로 붙인 자국 잇고. 변기에도 금이갔는데. 교체해주지않겠다고해서 그냥 살고있는데요. 2년정도 됐습니다 변기 뒤쪽 타일이 밑으로 내려갔어요. 오래돼 부식됐는데. 그 부분이 바닥 밑 부분이 텅 빈 공간이었나봐요. 타일이 내려갔어요. 집주인에게 어떻게해야하냐고 우선 방수테이프로 더 못내려가게 붙여서 사용하고 있다고 문보냈는데 읽기만하고 묵묵부답입니다. 어찌해야하나요

    • 하자보수는 집주인이 해줘야 하는 의무이지만 이렇게 연락을 받지 않고
      나몰라라 식으로 한다면 잘 조율해서 진행하셔야 할 것 같습니다.

      만약 다른곳으로 이사가시는 경우 집주인이 하자에 대한 손해배상을 요청한다면
      그전에 보내신 문자를 근거로 잘못이 없다는 내용을 입증하시면 됩니다.

      집주인이 당연하게 조치해야 하는 일을 해주지 않아서
      스트레스 받으실 것 같은데 잘 해결하셨으면 좋겠네요..

      • 아랫집에서 물이 센다고해서 집주인의 요청에의해 같은 원룸에 옆집으로 저희가 이사를했습니다.
        근데 저희 옮긴집에 물이새고 하자가많다고 얘기하자 다시 옆방으로 옮기거나 이사를 해야할수도있다고해서 처음엔 저희가 호의로 이사를해드렸지만 방을 옮겨도 하자가있을듯싶어서
        이사를하겠다고했습니다. 그랬더니 이사시 발생비용 모두부담하겠다고해서 직장다니면서 없는시간에 집을알아보고 이사짐도 다포장했더니 복비를 못주겠다고하시네요. 이런경우 어떻게해야하나요

        • 문의하신 내용은 집주인과 주고받았던 문자를 증거로 민사소송을 진행할 수 있는 건입니다.
          똥이 더러워서 피한다는 이유로 이사비용을 안받고 가는경우도 있어서 이런 경우가 많은데
          민사소송을 실제로 진행하는 게 아니라면 집주인과 잘 이야기 하시는게 좋을 것 같습니다.

          건물의 중대한 하자로 어쩔 수 없이 이사를 가는 경우라면
          집주인이 이사비 뿐만 아니라 부동산 중개 수수료도 받을 수 있으니 참고하시길 바랍니다.

  3. 안녕하세요.
    상황은 경어로 안쓸게요.

    21년 9월24일에 이사
    10월말 11월 초사이에
    화장실 수채구멍이 망가진 상태라 방충되는 수채망 사용이 불가한 구조
    거기에 세탁기 배수호스 끼우고 사숑
    그래도 공간 남음.
    거기에서 벌래나와서
    공사요구 공사함

    그 다음날 여주인이 화장실변기바닥에 백시멘트가 더러우니 다시 공사하자고함.
    수채구멍 공사처럼 반나절 생각했고,깨끗한 게 좋겠다 싶어 수락했는데,
    기존에 덕지덕지 발라놔 뜯고 바르는데 일요일 하루
    온전히 날라감

    10월말 렌지후드에서 찌든 기름이 녹아 떨어짐
    교체요구 교체함

    22년 2월11일에 천장 누수 발견
    (주인집) 윗집의 세탁실 수도꼭지의 누수같다며 바킹만 교체
    괜찮은 거 같더니,나무천장이 또 흥건
    처음으로 업자 부름.
    수도업자가 윗집과 우리집 천장,현관,윗집 눈으로만 보고
    우리집 현관도 이어진 거 같다고 말함.
    겨우내 얼었던 게 녹은 걸 수도 있으니 마르는 거 보자하고 감

    그래서 좀 지나 3월20일 또 손바닥만하게 젖음
    3월 25일 같은 선상의 외부현관 천장시멘트에서 물떨어짐 발견
    왔던 수도업자가 눈으로만 외부 보고감.
    (외출시 왔다며 전화옴)

    25일 밤 10시경 주방천장 조명 나감.
    접속불량아님
    제 생각에 누전으로 생각됨.

    전 집에서 위층 화장실의 누수로
    공사하게 되어 속시끄러워서 이사했는데,
    (집이지만, 집보다 작업실의 목적의 비율이 큼)
    여기선 이사오자마자 공사할꺼리가 생기니
    일 진행이 어려움
    와서 봐야하고,
    변화때마다 와서 보길 원하니 안보여줌 예의없다고 난리침

    이래서 이사하고 싶은데,이사비용과
    복비 요구할 수 있나요?

    제가 망가트린 건 없고,
    전부 이 집의 노후로 생긴 공사가 3회 시행됐고,
    누전 누수까지 남은 상태라 일을 할 수가 없습니다.
    답변 정중히 부탁드립니다.

    • 월세나 전세로 계약하는 경우 임대인은 임차인이 집을 사용하면서 문제가 없는 상태를 유지할 의무를 가지고 있습니다.

      써주신 글을 읽어보면 집주인은 나름대로 해결하려고 하지만 집이 노후되어 문제가 많은 것 같네요

      게다가 수리를 할때마다 집주인과 업자들이 찾아오면서 개인의 사생활을 보호받지 못하고 스트레스 받는일도 많구요

      일단 집에 하자가 있어서 계약을 해지하는 경우 집주인의 책임으로 이사비용, 복비(중개수수료) 모두 집주인이 내야합니다.

      하지만 공사를 언제 시작하고 끝날지 모르지만 빠른 시일 안으로 수리가 완료되어

      주거생활에 문제가 없다면 수선의무를 제대로 이행했기 때문에 애매한 상황에 처할지도 모르겠네요..

      집주인과 이야기를 해서 원활하게 진행이되면 이사비용 정도만 받는 수준으로 양보할 수 있지만

      대부분 순순히 주지 않는 경우가 많으며 배째라는 식으로 나오면 난감할 수 있습니다.

      이야기로 풀어나가는 것이 좋지만 최악의 상황을 생각하신다면

      건물의 하자내용, 수리기간, 입은피해 등의 자료를 모아놓으시는 게 좋을거라 생각합니다.

      시간, 돈 문제로 법으로 대응하기 어려운 부분이 많은데 아무쪼록 잘 해결하셨으면 좋겠습니다.

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